Salon meublé et lumineux, exemple de location meublée non professionnelle (LMNP) sur la Côte d'Azur

FISCALITÉ

LMNP : comment fonctionne le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Conditions d'éligibilité, choix du régime fiscal, amortissement du bien : ce qu'il faut comprendre avant d'investir en location meublée.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique à toute personne qui loue un bien meublé sans que cette activité constitue son activité professionnelle principale. Il concerne aussi bien un appartement classique équipé pour y vivre immédiatement, qu'un bien situé dans une résidence avec services (étudiante, affaires, seniors ou tourisme).

Pour relever du régime non professionnel plutôt que du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions doivent être réunies : les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou doivent rester inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

À savoir : un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte l'ensemble des équipements indispensables à une occupation normale par le locataire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, rangements...), selon la liste fixée par décret.

Micro-BIC ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?

Les revenus issus d'une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition sont possibles :

Régime micro-BIC

Applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas le plafond en vigueur. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers perçus, sans justificatif de charges à produire. Simple, mais souvent moins avantageux qu'un déficit réel.

Régime réel

Permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances) et surtout d'amortir le bien et le mobilier sur plusieurs années, ce qui réduit fortement, voire annule, l'imposition des loyers perçus.

L'amortissement, l'atout principal du LMNP au régime réel

Au régime réel, le bien immobilier, les meubles et certains équipements peuvent être amortis comptablement sur leur durée d'usage estimée. Cet amortissement vient en déduction des loyers encaissés, sans sortie de trésorerie, et permet souvent de ramener le résultat fiscal de la location à un niveau proche de zéro pendant de nombreuses années.

Pourquoi le LMNP fonctionne bien sur la Côte d'Azur

Une demande locative meublée soutenue toute l'année : étudiants, actifs en mobilité, saisonniers du tourisme et de l'événementiel.
Des loyers meublés généralement plus élevés qu'en location nue, pour une rentabilité locative renforcée.
Une bonne compatibilité avec la location saisonnière, selon la stratégie patrimoniale retenue.

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation étant spécifique, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal pour évaluer votre projet.