Appartement en cours de rénovation, travaux éligibles au déficit foncier

FISCALITÉ

Déficit foncier : réduire son impôt en rénovant un bien locatif

Travaux éligibles, plafond d'imputation, conditions à respecter : comprendre un mécanisme fiscal particulièrement adapté aux biens anciens à rénover.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier se crée lorsque, pour un bien loué nu et imposé au régime réel, le montant des charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion) dépasse celui des loyers perçus dans l'année. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, et donc réduire l'impôt sur le revenu.

À savoir : le déficit foncier concerne uniquement la location nue au régime réel. Il ne s'applique pas aux locations meublées, imposées dans la catégorie des BIC (voir notre article sur le statut LMNP).

Quels travaux sont éligibles ?

Seuls certains types de travaux ouvrent droit au déficit foncier. La distinction est essentielle :

Travaux éligibles

Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien : rénovation de toiture, remise aux normes électriques, isolation, ravalement, remplacement d'une chaudière, rénovation de salle de bain...

Travaux exclus

Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement qui créent une surface habitable nouvelle ou modifient la structure du bâti : ceux-ci relèvent d'un autre traitement fiscal et ne sont pas déductibles en charges.

Le plafond d'imputation sur le revenu global

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Au-delà de ce montant, ou en l'absence de revenu global suffisant, l'excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les conditions à respecter

Le bien doit être loué nu et les revenus déclarés au régime réel (et non au micro-foncier).
Le bien doit rester loué (ou être mis en location) pendant les 3 années suivant l'imputation du déficit sur le revenu global.
Les justificatifs de travaux (factures, devis) doivent être conservés pour toute la durée utile en cas de contrôle.

Pourquoi ce mécanisme est pertinent sur la Côte d'Azur

Le marché azuréen compte une proportion importante de bâti ancien, notamment dans les cœurs historiques de Nice, Villefranche-sur-Mer ou Antibes : des biens au potentiel de valorisation élevé une fois rénovés, et particulièrement adaptés à une stratégie de déficit foncier pour les investisseurs imposés dans des tranches marginales élevées.

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation étant spécifique, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal pour évaluer votre projet.